中指研究院高级分析师孟新增先生在2026年5月6日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”中，对近期房地产市场进行归纳总结，并对后续市场走势作出前瞻，以下为主要观点：

一、近期房地产政策回顾

● 中央层面：4月28日政治局会议时隔一年再提“房地产”，并继续将房地产置于“防范化解重点领域风险”框架下，表述上从去年底的“着力稳定”调整为“努力稳定房地产市场”，反映出对年初市场阶段性回暖的确认与对后续走势仍存不确定性的清醒判断；“扎实推进城市更新”则与此前的“加力实施”形成递进，标志着存量优化思路进一步深化。

● 地方层面：广深出台楼市新政。深圳优化核心区限购，公积金家庭最高额度提升至351万元。广州推出“穗八条”，公积金最高额度提至360万元，同步推出卖旧买新补贴、房票扩围、土地供应与去库存挂钩等举措。预计新政将对5月广深市场形成一定积极带动。对比来看，目前北京公积金贷款最高额度仅160万元，与其他一线城市差距明显，后续有望跟进调整。

● 专项债收储方面，截至4月末，28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额约8000亿元，专项债实际发行超3700亿元，占比约47%，2026年以来共发行678亿元。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：4月百城二手房价格环比下跌0.46%，跌幅较上月扩大0.12个百分点，属于筑底过程中的正常波动，核心城市中上海保持微涨；高端改善楼盘入市，4月百城新房价格环比上涨0.08%。

租金方面，4月重点城市租住需求热度下降，50城住宅平均租金小幅下跌。

2.销售：核心城市楼市“小阳春”行情延续，新建商品住宅销售面积同比降幅较3月有所● 收窄，重点城市二手房成交量同比明显增长，反映出需求仍在持续释放、市场预期有所好转。

● 京沪：4月北京、上海新房市场整体有所修复，销售面积同比分别增长59%、10%；二手房“小阳春”行情延续，4月北京二手住宅成交创近5年4月单月新高，上海成交规模同处4月同期高位。

● 广深：广州新房销售同比增长，深圳仍处修复通道。4月深圳二手房同比下降2%，但月末新政后预计将对短期市场形成积极带动

3.土地：2026年1-4月，300城宅地成交面积、土地出让金同比分别下降24%、41%。4月房企拿地持续聚焦核心城市优质地块，部分优质地块保持较高热度，带动300城平均溢价率提升至8.9%。

三、市场展望

4月末，中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，各地政策端明显发力。深圳、广州等核心城市在节前密集出台楼市新政，涵盖核心区限购松绑、公积金提额、购房补贴等多项举措。从4月数据来看，核心城市楼市“小阳春”行情延续，新建商品住宅销售面积同比降幅较3月有所收窄，重点城市二手房成交量同比明显增长，反映出需求仍在持续释放、市场预期有所好转。

展望5月，广深市场在新政助推下有望迎来需求释放；其他核心城市在“好房子”项目入市带动下，新房市场量价预计整体保持平稳。二手房方面，受季节性教育需求逐步消退影响，成交量可能出现自然回落，价格预计延续小幅波动态势。