10月8日早间，中指研究院发布房地产市场中期业绩解读。从经营业绩来看，在上年低基数下房地产上市公司营业收入规模呈小幅下降趋势，净利润降幅扩大。在地产行业探底以及保交楼政策出台的大背景下，房地产上市公司营业收入小幅下降。

（房地产上市公司2020上半年-2023上半年营业收入均值、净利润均值及其增长率）

2023上半年，剔除个别异常企业，上市房企的营业收入均值为137.3亿元，同比下降2.4%，其中，沪深上市房企的营业收入均值为127.2亿元，同比增长1.8%；大陆在港上市房企营业收入均值为164.3亿元，同比下降15.6%。

从净利润来看，行业盈利水平持续探底，房地产上市公司净利润均值同比下降83.3%，降幅较上年同期扩大13个百分点。如若不剔除两家异常企业，2023年上半年，房地产上市公司营业收入同比增长2.3%，但净利润均值为负，较上年同期亏损额扩大。

从不同性质企业表现来看，上半年地方国有企业营业收入均值实现正增长，同比增长7.7%，其他企业均出现不同程度下滑；而各所有制企业净利润均同比下降。具体到民营和混合所有制企业中期业绩表现，未出险企业营收、净利润均值同比分别下降4.3%、28.3%，营收和净利润降幅高于其他阵营，盈利水平下滑超出行业大势，发展韧性略显不足。

（不同性质企业2023上半年营业收入、净利润的增长率）

期内营收下降主要为结转面积下滑。从利润率来看，毛利率下滑导致期内净利润同比下降。其中，前期高地价和重点城市限价、售价下滑是导致毛利率持续承压的关键。

自2016年以来，住宅用地楼面价持续上升，叠加近两年多个城市新房价格下调、房企加大促销力度并积极处置去化困难项目，地价房价比呈波动性上涨趋势，而2019年以来布局和结转结构回归一二线加剧了地价房价比上行趋势。

2018年-2023年，代表房企销售毛利率均呈现下降趋势，从2018年中的37.8%下降至19.7%，年均降幅达3.6个百分点。

同时，为适应市场环境，加快销售去化，部分房地产上市公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损。出险企业销售毛利率则经历了更为陡峭的降幅，从2018年中的31.2%降至11.6%，年均降幅3.9个百分点，特别是2021年以来，出险企业毛利率年均降幅为5.5个百分点，企业盈利能力快速下滑。

（不同群体企业2018中-2023中销售毛利率均值）

资产减值损失对当期利润水平造成显著影响。2023年市场仍在反复探底中，售价回升为时尚早，特别是部分房企投资拥有部分位于三四线城市、非核心地段、非改善类需求的项目，部分房企在土地市场旺盛时期购买的土地成本偏高，这部分资产在当前的市场下可能造成实质性亏损，企业不得不计提相应减值准备。

此外，联合营公司盈利减少导致期内投资收益减少，部分出险房企利息费用化增加，其他投资收益减少，这些因素都对当期利润产生一定影响。

近年来，TOP100房企销售额增速逐年下滑。2021年、2022年销售额负增长，2023年房企销售继续下探，1-9月TOP100房企销售总额同比下降10.3%。同时，受市场下行影响，近年来房地产行业资金面偏紧，2023年1—8月份，房地产开发企业到位资金同比下降12.9%。

从待结转规模来看，2023年中上市房企合同负债均值同比下降12.2%，因此，短期内房企营收结转规模增速不乐观。同时，近两年市场超预期下行，短期内对销售毛利率形成较大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，短期内结转业绩承压。

当然，竣工结转并非影响企业利润的唯一因素，随着销售市场进入弱复苏，房企盈利水平将逐步进入利润修复进程。值得关注的是，由盲目投资带来的亏损仍可能恶化部分上市房企的利润表，并非市场回暖能够弥补。部分房企则受益于“高能级、高信用、高品质”模式，销售额增速较快，竣工结转顺畅，特别是近两年获取的高能级城市优质地块进入结转期，房企仍有可能率先修复利润表。

此外，持有业务营业收入经历了更快的增长，业绩亮眼。2023年上半年，受益于线下场景恢复所带来的重启效应和扩大消费措施，零售消费市场和文化旅游市场整体呈现复苏回暖态势，在房地产开发收入同比出现下滑的情况下，多数头部企业的持有业务收入同比增长。同时，持有业务毛利率普遍高于房地产开发业务，因此持有业务对利润的贡献进一步提升。