12月18日，根据中指研究院最新发布的《“十五五”中国住房需求空间测算（2026-2030）》报告，我国新房市场虽已度过总量峰值，但在未来五年仍存在可观的增长空间。

展望未来五年，尽管新房市场总量峰值已过，但全国每年新增城镇人口规模仍较为庞大，人口持续流入的高能级城市市场仍具潜力。同时，随着生活水平的不断提高，居民改善性住房需求尚未得到满足。总体来看，刚需和改善性住房需求仍有空间，但城市与区域之间分化或将进一步加剧。

根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米。从住房需求构成来看：1）新增城镇人口带来的住房需求，假设未来五年我国总人口每年减少约0.25%，城镇化率年均提升0.7个百分点，则五年城镇人口增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，按照五年累计增加2.1平米计算，“十五五”末我国城镇居民人均住房建筑面积将达到45平米，带动住房需求增量20.3亿平米，占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点。3）拆迁改造带来的住房需求，预计未来五年拆改需求约13.4亿平米。

值得关注的是，2025年新房销售规模已降至中枢水平，但当前住房需求特征已由“刚需”驱动转为“改善”主导。相比刚需购房者，改善性需求购房决策更易受收入预期和市场前景影响。短期房地产销售量价仍有一定压力，而随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，“十五五”中后期房地产有望逐步走出低迷阶段。

新增城镇人口带来的住房需求：预计未来五年新增城镇人口约3650万，由此带来的住房需求约16.1亿平米

从城镇化的角度来看，预计“十五五”期间城镇化率增长趋缓，期末跨越70%水平。2024年，我国城镇化率达67%，较上年提升0.8个百分点，已超过“十四五”制定的65%城镇化目标，当前我国城镇化发展已进入中后期。预计“十五五”期间我国城镇化率将跨越70%门槛，进入城市化成熟阶段。对照多个国家相同阶段，可以看到，巴西、日本、法国等国家在城镇化率达到67%后的六年，年均提升幅度在0.8个百分点左右。预计“十五五”期间，我国城镇化有所放缓，但仍可维持年均0.7个百分点的幅度提升，则到2030年城镇化率将提升至71.2%，全国城镇人口约为9.9亿人。

综上，针对新增城镇人口带来的住房需求的测算假设如下：（1）全国总人口逐渐下降，2024年全国总人口为14.08亿人，假设2030年降至13.87亿人（年均下降约350万人）；（2）城镇化率增速逐渐放缓，2024年城镇化率为67.0%，假设2030年城镇化率提升至71.2%（年均提升0.7个百分点）。基于上述假设，“十五五”时期城镇常住人口规模预计将增加约3650万人，再结合这一时期人均住房建筑面积水平，城镇人口增长带来的住房需求规模约为16.1亿平方米，仍是未来五年住房需求的关键支撑。

居住条件改善带来的住房需求：预计未来五年人均住房建筑面积提高2.1平方米，由此带来的住房需求约20.3亿平米，占总需求约四成

与发达经济体相比，我国人均居住面积仍有提升空间，但与之前相比将有所放缓。假设2030年城镇居民人均住房建筑面积提升至45平方米（人居居住面积约34平米），“十五五”时期提升2.1平方米，年均0.42平米。由此测算居民居住面积提升带来的住房需求约为20.3亿平方米，占到我国住宅总需求41%，占比在各类需求中最高，是“十五五”期间商品住房需求的主要引擎。

住房存量规模庞大，城中村及危旧房改造预计将保持一定规模

由...3个假设，测算，2020年末我国城镇住宅存量约为364亿平米（当年城镇常住人口9.02亿*人均住房建筑面积约40平米），其中2000年以前规模约100亿平方米。按照相应拆除率估算，2021-2030年预计将拆除其中29.7亿平方米，按年拆除率3.5%推算，“十五五”拆迁改造带来的住房需求约13.4亿平米。

总体来说，“十三五”时期的大规模“棚改货币化”政策结束后，中央明确了城市更新要防止大拆大建的导向。“十四五”时期，全国住房拆迁改造规模已较上个五年显著收缩。但近两年，为促进房地产市场“止跌回稳”，中央多次强调推进城中村改造货币化安置，未来仍有望对楼市形成一定支撑。值得关注的是，上一轮棚改对三四线城市房地产量价拉动明显，而在未来城市更新阶段，城市建设较早、改造需求更集中的区域则多以大城市为主。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）